Bí quyết chọn mặt bằng nhượng quyền — 7 tiêu chí + 30 đầu việc khảo sát.

7 tiêu chí cốt lõi

Đội kỹ thuật khảo sát mặt bằng AHT dựa trên 7 tiêu chí định lượng:

• 1. Lưu lượng khách qua — đếm thực tế người đi qua, đi vào
• 2. Sức mua khu vực — thu nhập + mật độ + độ tuổi
• 3. Cạnh tranh — bán kính 1km có bao nhiêu cửa hàng cùng ngách?
• 4. Diện tích + mặt tiền — khớp gói nhượng quyền chọn
• 5. Bãi đậu xe — đặc biệt F&B + retail cao cấp
• 6. Pháp lý — giấy phép kinh doanh khu vực, quy hoạch
• 7. Hợp đồng thuê — điều khoản hủy linh hoạt 30 ngày

Tiêu chí 1-2: Lưu lượng + Sức mua

Lưu lượng khách qua

• Phương pháp: chọn 3-5 ngày khác nhau, đếm 30 phút × 3 mốc giờ (sáng 8-10h, trưa 11-13h, tối 18-20h)
• F&B trung tâm: cần ≥ 200 người đi bộ/giờ cao điểm
• Phân loại nhóm tuổi/giới tính — phù hợp tệp target không?
• Giờ trống: 14-17h khách giảm bao nhiêu? Có giảm > 70% không?

Sức mua khu vực

• Thu nhập trung bình theo quận/huyện
• Mật độ dân cư 500m
• Lifestyle indicator: xe đậu là xe ga cao cấp, xe số phổ thông, hay xe đạp?
• Mức giá đối thủ — tệp khách có chấp nhận giá brand mình không?

Tiêu chí 3: Cạnh tranh khu vực

Cạnh tranh có 2 dạng:

• Cạnh tranh trực tiếp: cùng ngách. Bán kính 1km có ≥ 3 cửa hàng cùng ngách → cạnh tranh cao, cần USP rõ.
• Cạnh tranh gián tiếp: khác ngách nhưng cùng tệp khách. Bán kính 500m có 5-10 cửa hàng → vẫn ổn vì tăng "food traffic".

Quy tắc kinh nghiệm AHT: F&B nên có 2-3 đối thủ gián tiếp gần (tăng food zone), nhưng không quá 1 đối thủ trực tiếp trong bán kính 500m.

Tiêu chí 4-5: Diện tích, mặt tiền, bãi xe

Diện tích + mặt tiền theo gói AHT

• Kiosk Bánh Mì Xanh: 8-15m², ngang ≥ 2,5m
• Tiệm Bánh Mì: 20-50m², ngang ≥ 4m
• Tiệm Lẩu Chay: 60-120m², ngang ≥ 5m
• Đại Quán Lẩu: 200m²+, ngang ≥ 8m, đa tầng OK
• Mầm Non Global Star: 300-800m², sân chơi ≥ 50m²
• Phong Thủy: 15-50m², ngang ≥ 3m

Bãi đậu xe

• F&B trung bình: ≥ 10 ô xe máy + 3 ô ô tô gần cửa
• F&B cao cấp/Đại Quán: ≥ 20 ô xe máy + 8 ô ô tô + bảo vệ
• Mầm Non: bãi đón-đưa con an toàn, không gần đường lớn

Tiêu chí 6-7: Pháp lý + Hợp đồng thuê

Pháp lý mặt bằng

• Giấy phép kinh doanh khu vực: được phép F&B, giáo dục, retail không?
• Quy hoạch tương lai: có dự án giải tỏa 3-5 năm tới?
• PCCC + ATTP: bắt buộc với F&B + Mầm Non
• Sổ hồng/sổ đỏ: tránh tranh chấp với chủ ban đầu

Hợp đồng thuê — điều khoản phải có

• Quyền hủy 30 ngày đầu: nếu phát hiện vấn đề pháp lý/kết cấu
• Mức tăng giá thuê: tối đa 5-10%/năm
• Quyền sửa chữa cấu trúc: biển hiệu, đục vách, lắp bếp công nghiệp
• Quyền chuyển nhượng: chuyển hợp đồng cho đối tác khác nếu rút sớm

Checklist 30 đầu việc khảo sát

Trước khi đi (5 việc): ☐ Tra Google Maps khu vực · ☐ Hỏi UBND quy hoạch · ☐ Chuẩn bị máy đo + máy ảnh · ☐ Lập checklist đối thủ · ☐ Xin file thiết kế chuẩn AHT.

Tại mặt bằng (15 việc): ☐ Đo diện tích + chiều ngang + chiều cao trần · ☐ Đếm lưu lượng 30 phút × 3 mốc giờ · ☐ Chụp ảnh 4 góc + biển hiệu + bãi xe · ☐ Kiểm tra điện 3 pha + nước + thoát khói · ☐ Hỏi hàng xóm về tiền thuê + chủ nhà · ☐ Test sóng + WiFi (POS) · ☐ Kiểm tra ánh sáng + thông gió · ☐ Đánh giá tình trạng — phải sửa lại bao nhiêu? · ☐ Hỏi chủ về lý do bán/cho thuê · ☐ Xác định sổ hồng chính chủ · ☐ Hỏi tiền cọc + thời hạn · ☐ Đi quanh 2km — đối thủ + ẩm thực zone · ☐ Hỏi cảnh sát phường về an ninh đêm · ☐ Test giao đồ ăn từ đó · ☐ Quan sát đối tượng khách qua lại.

Sau khảo sát (10 việc): ☐ Báo cáo 7 tiêu chí — chấm điểm 1-10 · ☐ Tính dự báo doanh thu · ☐ Tính ROI thuê 6-9-12 tháng · ☐ Gửi báo cáo cho AHT thẩm định · ☐ Đợi Báo cáo Khả thi Mặt bằng · ☐ Negotiation tiền thuê + điều khoản · ☐ Yêu cầu giấy tờ pháp lý chính chủ · ☐ Thuê luật sư rà soát hợp đồng thuê · ☐ Ký hợp đồng + đặt cọc · ☐ Chuẩn bị thi công + setup AHT.